土地出让金征管新规 短期对房地产市场有何影响

土地出让金征管新规背后有深意

归属权仍属地方 短期对房地产市场影响不大

非税征管划转工作迈出了一大步。近日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(下称《通知》)，将由自然资源部门征收的上述四项非税收入，全部划转给税务部门负责征收。其中河北、上海等七地自7月1日开始试点，2022年1月1日起在全国全面实施这项征管划转工作。

其中，由于涉及超8万亿元体量的国有土地使用权出让收入，一时间引发广泛关注。为此，记者采访多位权威专家，在他们看来，更多的非税收入将划转税务部门征收，这是规范化管理趋势，并不涉及资金归属权的改变，与房地产税出台也没有直接关联，短期对房地产市场影响不大。

资金归属权不变 与出台房地产税无直接关联

面对市场对资金归属权的误读，北京大学财经法研究中心主任刘剑文在接受广州日报记者采访时指出，如果土地使用权出让收入的归属和资金分配要发生改变，必须有新的中央和地方收入划分文件出台，在没有相关文件出台的情况下，土地使用权出让收入的归属和分配格局也不会改变。“目前根据《通知》的内容看，只是征收的主体改变了。”

中国政法大学财税法研究中心主任施正文教授也表示，《通知》只是明确土地使用权出让收入等征管职责划转给税务部门，并不涉及收入归属划转。现有的法律法规也没有调整土地使用权出让收入归属划转，因此这部分收入仍属于地方。

施正文表示，土地使用权出让收入主要是用于征地和拆迁补偿、土地开发、支农、城市建设等方面，而这些支出都属于地方事项，因此土地使用权出让收入不会划归中央，目前学界基本也没有建议这项收入划归为中央收入。

另外，对于税务征收土地使用权出让收入，是否意味着房地产税即将出台的问题，施正文认为，两者没有直接关联。征收房地产税需要税务部门获取住户相关信息，这其实通过不动产登记信息全国联网就能获取，土地使用权出让收入归税务征收并不能获取房地产税的相关信息。因此，税务征管土地使用权出让收入和房地产税开征没有什么联系。

强调规范化管理 提高征管效率

那么，将前述四项非税收入划转税务部门征收，背后有何深意呢?

刘剑文表示，非税收入划转税务部门征收的做法，强调的是管理规范化。一方面，税务部门本身是收入机关，在过去征管过程中积累了很好的经验，由税务部门负责统一征收，不仅能提高征收效率，还能使征收更加透明化。另一方面，这也是对标国际先进做法，目前有越来越多的非税收入都已经统一由税务部门征收。

记者注意到，2018年发布的《国税地税征管体制改革方案》提出，合理确定非税收入征管职责划转到税务部门的范围，对依法保留、适宜划转的非税收入项目成熟一批划转一批，逐步推进。就在2021年3月，财政部发布通知显示，自7月1日起，将自然资源部门负责征收的土地闲置费、住房城乡建设等部门负责征收的按行政事业性收费管理的城镇垃圾处理费划转至税务部门征收。

施正文认为，国有土地使用权出让收入是非税收入中最大的一项收入，此次划转税务征管将使得非税征管划转工作迈出一大步，有利于提高卖地收入等征管效率，降低征收成本。

根据财政部数据，2020年地方政府国有土地使用权出让收入超8万亿元。今年前4个月，地方政府国有土地使用权出让收入已超2万亿元。

“将征收职责划转至税务部门，主要是想治理征管乱象，按照税制原则征管，该征的一定要征。不允许随意返还，避免土地使用权出让收入出现流失或低估等问题，降低地方政府经营城市的动力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，纳入税收征管后，土地使用权出让收入领域的不规范现象将会明显好转。

有望推动地方政府摆脱“土地财政”依赖

那么，土地使用权出让收入划转税务部门征收，是否会对土地市场以及房价产生影响呢?

中泰证券研究所首席分析师杨畅认为，土地使用权出让收入改由税务部门征收，有利于中央政府摸清地方政府的收入状况。在短期，由于本年预算安排已经排定，地方政府行为具有一定的延续性。但在长期，会对地方政府行为产生引导，使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎，推动地方政府摆脱对“土地财政”的依赖，延续了中央调控楼市的强烈信号。

“从短期来看，此政策对房地产市场影响不大，只是影响开发商缴纳土地出让金的一些具体流程。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受广州日报全媒体记者采访时表示，从中长期来看，它会促进房地产市场健康平稳发展，“税务部门掌握了房地产市场最基础的数据，即土地交易和资金数据，显然意义更大。同时，新税务部门成立以来，虽然精简了机构，但是在纳税服务、税收大数据和风险管理、税收经济分析、跨区域稽查等方面加强了力量，其对于房地产的宏观调控等都有积极的影响。”

从中长期来看，严跃进分析，该政策可能会有一定的降温作用，但是市场能否真正降温，还是要看土地供应量、企业心态、市场需求等方面的综合情况。

不过，目前此类工作转移到税务部门，其对土地交易市场的理解就会更到位，也更客观，也能够据此判断出土地市场的冷热程度和风险大小。

某国有大行华南区房贷相关人士告诉记者，从《通知》的内容看，此次对地方政府和房地产开发商的影响都不会太大，不过《通知》的导向意义更大。该人士认为，近年来，房地产金融政策持续收紧，短期看，房地产金融政策更不可能会转松。

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